任意売却専門用語集
あ行
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異時廃止
異時破産廃止のこと、破産手続開始決定後に破産管財人が選任され、現実に破産手続きが開始されたものの、換価できるような財産がほとんどなく、破産手続き費用も出せないと認められるときに、破産管財人又は裁判所の職権で破産廃止決定がされて、破産手続きを終決させることをいいます。 -
一括返済
残債務をまとめて返済する事。債務の返済を滞納すると分割して返済をする権利を失います。それを期限の利益の喪失といい、ローンの残額の一括返済を求められます。 -
オーバーローン
住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。オーバーローンの場合でも、債権者の合意のうえ任意売却であれば物件を処分することが可能となります。
か行
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強制執行
強制執行とは、民事執行法に従い行政法上の義務の不履行に対し国が強制力をもって執行する事です。競売の場合、執行官立ち会いのもと強制的に立ち退きを命ぜられます。 -
期限の利益の喪失
期限の利益の喪失契約違反等があった場合等に、期限の利益を失うこと。例えば、定められた期日までに債務の返 済を履行できない場合に期限の利益が損失し、 債権者から債務の一括弁済を求められます。 -
求償権
連帯債務者や保証人が他人の債務を弁済した場合に、その負担した全部あるいは一部を、本来負担すべき者に連帯債務者や保証人等の第三者が償還請求できる権利のことをいいます。 -
競売
債務者が借入金の返済が出来ない場合、金融機関はが担保不動産を差押さえ、元金及び違約金利の回収手続きを行うため、裁判所に対し不動産競売の申し立てを行います。その申し立てに従いオークション方式の入札となり、最高価格で落札した者に売却するシステムを競売といいます。その後、引渡命令等の強制的な立退きをせまられる事になります。 -
個人再生
この手続きは住宅ローンを除く債務額の総額が5000万円以下の個人債務者で、収入に応じて支払える額を３年間で返済するという計画を立て、最大で５分の１程度まで圧縮されます。実際に３年の間に再生計画どおりに返済できたら残りの借金が免除されるという手続きです。
さ行
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債務
特定人（債務者）が他の特定人（債務者）に対して、一定の行為（給付）をすることを内容とする義務。金銭を借りた者が貸し手に対して、その返還をしなければならない義務など。 -
差押さえ
差し押さえとは、債権者の利益の実現のために、国や裁判所などの公的機関が債務者に不動産等の財産処分を禁止し、競売等の強制執行によって債権を回収できるようにします。 -
サービサー
不良債権の処理と再生を目的とし、債権管理回収業に関する特別処置法に基づき、法務大臣から許可を受け設立された債権管理回収専門の株式会社のことです。任意売却を行う場合、このサービサーが窓口となるケースがあります。 -
親族間（親子間）売買
任意売却せざるを得ない状況下で、現在の住居から移転出来ないなどの理由から、売却相手を親族や親子関係にする事で解決する手段をいいます。しかし、親族間売買は債権者が承認しないケースもあるので注意が必要です。 -
自己破産
債務者が裁判所に破産申し立てをし、破産宣告を受けること。破産の目的は借金の免責を受ける事で、多重債務者や借金地獄に陥った方の生活再建のための最終的手段です。 -
住宅金融支援機構
2007年に旧住宅金融公庫から事業を引き継いだ独立行政法人。金融市場において安定的な住宅資金供給を支援し、国民の住宅生活の活向上を目指している組織です。
た行
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代位弁済
通常、住宅ローンの借入れをする時は、保証会社との間で「保証委託契約」を締結する事が多いと思います。住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態になった場合には、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。このことを代位弁済といいます。 -
抵当権の実行
返済不能などにより債権が弁済されない場合、債権者は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として当てる事をいいます。抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は、残額については、担保の無い債権（無担保債権）として残ることになります。しかし、抵当権の実行によって、抵当権自体は消滅します。 -
同時廃止
同時破産廃止といい、債務者（破産申立人）に換価する程の財産がないことがはじめから明らかな場合に、破産手続開始決定（破産宣告）と同時に、破産管財人を選任することなく破産手続きを終了する事です。
な行
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任意整理
任意整理とは裁判所などの公的機関を利用せずに金融業者と交渉をして、利息・損害金・毎月の支払額の減免をしてもらい、負債を圧縮する手続のことです。
は行
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配当要求
配当要求とは競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てください、という制度です。配当要求一覧表は各地方裁判所の配当要求終期の公告の物件目録を一覧表にしたものです。 -
媒介契約
不動産を売却する際や購入する際に、仲介業者と交わす契約のことをいいます。媒介契約の種類は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類あります。この媒介契約を締結することによって公的書類の取得や、関係機関とのスムーズな交渉が可能になります。再建の為のサポート活動の第一歩として捉えて下さい。 -
売却許可決定
売却許可決定とは、競売による最高価買受申出人が決まると、裁判所が最高価買受申出人に不動産を売却するかどうかを１週間後に決定します。イメージとして任意売却はこの売却許可決定までに行われなければなりません。 また売却不許可になる場合がありますが、当該不動産の所有者兼債務者であることや、過去に同じ建物を落札したにもかかわらず、落札代金を支払わなかったことがある場合などの例があります。 -
売却基準価格
不動産競売の入札にあたり基準となる価格で、入札の参加者は売却基準価格の２０％低い価格から入札が可能となります。基準価格は裁判所の評価人が対象物件の調査をし、減額措置を行った上での価格となるため、市場価格の約５割～７割程度の価格となります。その為、売却基準価格で不動産を売却すると借り入れ残高が多く残るケースがほとんどです。 -
引渡命令
引渡命令とは、 競売の残代金を納付した買受人の申立てに基づき、債務者又は占有者に対し、当該不動産を買受人に引き渡すべきことを命ずることにより、簡易、迅速に不動産の明け渡しを求めることのできる制度です。 -
ブラックリスト
ブラックリストというリストは実際には存在しません。一般的にブラックリストと呼ばれているものの正体は、「個人信用情報機関の事故情報」のことです。返済が滞ったりすると、こういった類いの情報機関に登録され、不動産取引や金融取引をする事が困難となります。社会的な信用の面でも不利になる場合があります。 -
保証人
関連するカテゴリー： 任意売却
主たる債務者が債務を履行しない場合、これに代わって履行をなす義務を負う者（民法446条以下）。人的担保に属する。保証債務は債権者と保証人との契約によって生ずる。
ま行
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無担保債権
担保がない借入金（債権）のこと。任意売却後の債務は無担保の債権になります。無担保債権となったローン残債など未回収の不良債権が債権回収会社（サービサー）にまとめて売却されます。更に別のサービサーへ転売される事もあります。
ら行
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リスケジュール（リスケ）
銀行借入金の返済が困難になった際、融資先の銀行に対して相談し毎月の返済額を減額したり、一定期間元金を据え置きその間は利息のみの支払いに変更する方法です。これを一般的にリスケジュールといいます。しかし、返済計画が立てられない状況でリスケを行ったとしても、その後の返済がより困難になるケースもありますので入念な返済計画とスケジュールをたてましょう！ -
リースバック
自己所有の不動産を第三者に売却した後、その不動産を賃貸人としてそのまま借り受け、賃貸料を支払って使用することをいいます。近年、任意売却の解決方法の手段として利用することもあります。
わ行
